White box и предчистовая отделка: что сдал застройщик и что осталось вам
Опубликовано 26.10.2026 · обновлено 26.10.2026
White box (его ещё называют предчистовой отделкой) — это квартира, где застройщик сделал часть черновых работ: оштукатурил стены, залил стяжку, развёл электрику. Жить в ней нельзя, но можно сразу начинать чистовую отделку. Состав white box у каждого застройщика свой, поэтому до ремонта нужно понять, что именно вам сдали. Ниже собрана таблица всех вариантов, список того, что проверить, и цены на ремонт до заселения. Подробно об этапах читайте на странице черновая и чистовая отделка.
Оглавление
- 01Четыре варианта сдачи квартиры
- 02Что обычно входит в white box
- 03White box и чистовая: разница
- 04Что проверить в white box на приёмке
- 05White box в ЖК Ростова: что видно по открытым данным
- 06Что делать дальше: три сценария
- 07Сколько стоит: пример расчёта
- 08Частые вопросы
1. Четыре варианта сдачи квартиры
| Вариант | Что сделано | Что осталось |
|---|---|---|
| Без отделки («бетон») | окна, входная дверь, радиаторы, стояки, ввод электрики | всё: стены, стяжка, электрика, вода, санузел, чистовая |
| Черновая | то же, иногда стяжка или штукатурка частично | почти всё |
| White box / предчистовая | штукатурка стен, стяжка, разводка электрики, иногда разводка воды | чистовая отделка, санузел, двери, свет, сантехника |
| Чистовая | отделка стен и полов, двери, сантехника, розетки | мебель, свет, техника, текстиль |
Названия у застройщиков плавают. Один застройщик называет «черновой» голый бетон, другой называет так бетон со стяжкой. «Предчистовая» и white box обычно означают одно и то же, но состав может отличаться. Надёжно узнать состав можно только из описания отделки в вашем договоре долевого участия.
В Ростове‑на‑Дону в одном ЖК часто есть сразу несколько вариантов. Например, по открытым данным на 26.10.2026, в ЖК «Притяжение» продаются квартиры с черновой, предчистовой и чистовой отделкой, а в «СМАРТПОЛЁТЕ» только с white box. Паспорта пяти ЖК собраны в разделе ЖК Ростова.
2. Что обычно входит в white box
Типичный набор:
- штукатурка стен, машинная или по маякам;
- стяжка пола;
- разводка электрики по точкам, щит;
- иногда разводка воды и канализации до санузла и кухни;
- окна и входная дверь;
- радиаторы.
Чего в white box обычно нет:
- шпаклёвки под покраску;
- гидроизоляции санузла;
- плитки, напольного покрытия, потолков;
- межкомнатных дверей;
- сантехники и светильников.
3. White box и чистовая: разница
Проще всего понять разницу так: в white box можно начинать чистовую, а в квартиру с чистовой можно заезжать.
В чистовой от застройщика уже есть обои или покраска, ламинат или линолеум, плитка в санузле, двери, унитаз, раковина, розетки. Это быстрый способ заселиться, но отделка рассчитана на среднего покупателя, а не на вас.
White box даёт свободу: планировку розеток, отделку и сантехнику вы выбираете сами. Но штукатурка и стяжка уже есть, и их нужно принять такими, какие они есть, или переделать.
4. Что проверить в white box на приёмке
Главный риск white box связан со скрытыми недочётами черновых работ. Если их не заметить, чистовая ляжет поверх и через полгода пойдёт трещинами.
- 01Штукатурка. Правилом 2 м и лазером: завалы, волны, пустоты (простукиванием). Трещины у потолка и в углах.
- 02Стяжка. Перепады по комнате, трещины, отслоение у стен.
- 03Электрика. Щит, автоматы, есть ли напряжение на точках. Совпадают ли точки с вашей будущей мебелью.
- 04Вода. Если вода разведена, проверьте, откуда идут трубы, нет ли подтёков, можно ли спрятать трассу.
- 05Окна и дверь. Створки, уплотнители, примыкание к откосам.
Пример из открытых отзывов: в одном из ростовских ЖК покупатель пишет, что разводка воды идёт с потолка вдоль стены, а не в шахте, и придётся переделывать. Такие вещи видны на приёмке, до того как вы заплатили за чистовую отделку.
Если сомневаетесь, закажите приёмку квартиры: проверим и скажем, что из white box можно оставить.
White box в ЖК Ростова: что видно по открытым данным
Мы собрали паспорта пяти новых ЖК Ростова-на-Дону по открытым карточкам на 26.10.2026.
| ЖК | Отделка от застройщика |
|---|---|
| «Сезоны» | без отделки |
| «Малина Парк» | white box или готовый ремонт |
| «СМАРТПОЛЁТ» | white box во всех квартирах |
| «Притяжение» | черновая, предчистовая, чистовая |
| «Сокольники» | под ключ, white box, предчистовая |
Видно, что в одном доме могут быть разные варианты, а названия у застройщиков отличаются: где-то «white box», где-то «предчистовая». Поэтому смотрите описание отделки в своём договоре, а не в рекламе. На странице каждого ЖК мы разобрали, что сдаёт застройщик и что останется сделать: ЖК Ростова.
5. Что делать дальше: три сценария
White box хороший. Стены ровные, стяжка без перепадов, точки электрики стоят почти там, где нужно. Тогда сразу переходим к чистовой отделке: шпаклёвка, санузел, полы, потолки, двери, свет. Перенос пары точек считаем по смете.
White box частично годный. Например, стены ровные, а стяжка с перепадами. Переделываем только плохое. В смете видно, что и почему.
White box не годится. Стены с завалами, точки стоят не там, воду не спрятать. Тогда разумнее переделать черновую отделку целиком, как в квартире из бетона. Это дороже, но дешевле, чем потом переделывать чистовую.
Во всех трёх сценариях начинайте с плана мебели. Без него непонятно, подходят ли точки, которые развёл застройщик.
6. Сколько стоит: пример расчёта
пример расчёта по ценам «от» РОВНО на 26.10.2026, пакет «Под ключ из бетона».
Полный цикл из бетона:
| Квартира | Работы | Под ключ с материалами |
|---|---|---|
| Студия 30 м² | ≈ 344 000 – 439 000 ₽ | ≈ 801 000 – 1 023 000 ₽ |
| 1-к 42 м² | ≈ 481 000 – 614 000 ₽ | ≈ 1 122 000 – 1 434 000 ₽ |
| 2-к 58 м² | ≈ 626 000 – 800 000 ₽ | ≈ 1 462 000 – 1 868 000 ₽ |
С white box итог ниже: черновые работы застройщика мы не повторяем, если они сделаны хорошо. Насколько ниже, зависит от качества white box. Это видно только на месте, поэтому считаем по смете после осмотра.
Дизайн-проект оплачивается отдельно, от 10 000 ₽. Мебель и технику считаем по ведомости.
Если застройщик сдал чистовую и вас она устраивает, ремонт не нужен. Нужны мебель, свет, техника и текстиль, для этого есть пакет «Заехал и живёшь».
Частые вопросы
Что выгоднее: купить квартиру без отделки или с white box?
Если вы всё равно делаете ремонт по своему проекту, white box экономит время на черновых. Но его состав и качество нужно проверять. Плохой white box придётся переделывать, и тогда квартира без отделки была бы проще. Смотрите не на название, а на то, что именно сделано и как.
Можно ли в white box перенести розетки?
Можно. Точки, которые развёл застройщик, редко совпадают с вашей мебелью. Перенос и добавление точек считаем по смете, по плану электрики из проекта. Заодно проверяем щит: хватит ли автоматов на кухню, ванную и кондиционеры.
Нужна ли в white box гидроизоляция санузла?
Да. Застройщик в white box её обычно не делает. Мы делаем гидроизоляцию санузла с заходом на стены 20 см, а в душевой зоне на всю высоту. После плитки исправить это уже нельзя.
White box и чистовая в одном ЖК стоят по-разному. Что выбрать?
Чистовая быстрее, но отделка рассчитана на среднего покупателя. White box дольше, но квартира будет под вас. Если вы всё равно планируете менять пол, плитку и свет, переплачивать за чистовую застройщика нет смысла.
Что оставить в white box: пришлите фото
По фото стен, стяжки и щита видно, с чего начнётся ремонт. Мы назовём примерную цену и предложим время осмотра.